廈門網訊 據福建日報報道(記者 趙錦飛 通訊員 王賀生) 從去年8月開始，廈門市試行農村房屋抵押融資試點工作，但截至今年4月，該市農村農房抵押融資成功才11例，其中海滄區東孚鎮10例，集美灌口鎮1例，其他兩個試點鎮街還未成功實施一例

　　善意之困

　　海滄區東孚鎮，是廈門市農村房屋申請抵押融資的試點，后柯村村民柯女士成為該鎮第一個吃“螃蟹”的人。

　　柯女士介紹，家里承包工程土方挖掘生意，資金壓力大。向民間借貸，利率高；向銀行申請貸款又沒有抵押物。只能采用保證方式，由第三人提供擔保，但貸款額度最多只有二三十萬元，期限也只有短短一年。這些年來，她擴大生產屢屢囿于資金困局。

　　去年12月后，憑建于10年前、面積130多平方米的農房，柯女士從廈門市農商銀行鼎美支行獲貸75萬元，買了一臺挖掘機，3年后還清貸款，貸款利率比其他普通銀行要低。

　　這得益于廈門市去年8月推出的農村房屋抵押融資試點工作，海滄東孚鎮是4個試點之一。目前，鼎美支行已實施3例農房抵押融資，還有4例正在審批。

　　海滄區國土資源與房產管理局工作人員介紹，長期以來，農村房屋受到《擔保法》、《物權法》、《土地管理法》等法規的約束，不能抵押也不能轉讓。廈門這項試點工作，讓農村房屋的“靜”資產“活”起來，增加了農民創業的融資渠道。

　　自2013年12月13日受理第一件農村房屋抵押備案申請以來，廈門市已辦理了4個建制村總計10件農村房屋抵押備案，房屋產權抵押總面積為1793平方米，抵押物評估總價是991萬元，抵押借款總金額為495萬元，平均抵押率49.926%。

　　廈門農商銀行東孚支行行長林坤森告訴記者，只要村民備齊廈門市農村房屋所有權證和廈門市農村集體土地使用證，并征得本村集體經濟組織同意，就可申請貸款。目前，10筆農房抵押貸款金額多為30萬元至70萬元，最高一筆為100萬元，比普通貸款額度高、時間長，而且享受政策性利率優惠。

　　然而，除東孚鎮，其他3個試點鎮街只有集美灌口鎮發放一筆100萬元“農房寶”抵押貸款，其他兩個試點鎮街還未有成功案例。

　　三大瓶頸

　　據記者調查，農村房屋抵押貸款要想走得更遠，還需邁過“三重山”。

　　首先，農村房屋登記確權障礙。據廈門市農商銀行工作人員介紹，申請“農房寶”抵押貸款遇到的主要問題是許多農戶沒有農村房屋所有權證和農村集體土地使用證，而它們是申請貸款的先決條件之一。

　　從2003年開始，廈門啟動了農村居民住宅及宅基地成片測繪與調查發證工作，同時建立精確的農村房屋及宅基地權籍信息系統。但是，由于農村人口多、面積大、范圍廣，再加上農民的建設習慣，宅基地形狀經常與審批示意圖不一致。長期以來，政府在農村用地建房的審批管理上欠賬太多，造成用地建房手續不完整，登記工作難度很大。因此，廈門許多農房還沒有“兩證”。此外，根據《廈門市農村房屋抵押備案管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）有關規定，農村房屋超占超建的部分不予受理抵押備案，但是事實上超占超建的現象在農村很普遍，因此需要對農村的房屋進行全面確權。

　　其次，銀行貸款面臨風險。《辦法》規定，抵押農村房屋的價值可由抵押當事人協商確定，也可由抵押當事人認可的具有房地產評估資質的評估機構評估確定。

　　林坤森說，農村房地產評估基本上以當事人協商為主，銀行只能以估算價值為準。而且，貸款人的收入情況，貸款期間房屋是否存在隨意租賃、改建、翻建等情況，銀行必須對此知根知底，規避貸款風險。但是，農村比城市難監管，風險更大。

　　讓所有銀行更擔心的是，金融機構在受理農房抵押貸款時面臨抵押物變現風險，如抵押權人要以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物所得款項受償時，因農村房屋所使用的土地為村集體所有，非本集體經濟組織成員購買存在不能辦理產權的政策限制，且本集體經濟組織成員購買也受一戶一宅的限制，抵押物變現轉讓受到限制。

　　有鑒于此，廈門建立了農村房屋抵押融資風險分擔機制，由市、區財政共同出資設立農村房屋抵押融資風險補償專項資金，在農村房屋抵押貸款無法履行債務的情形，按金融機構抵押貸款在具體個案中本金最終損失的50%進行補償。但是，這仍然不能完全消除銀行的擔憂，也將影響金融機構的積極性。

　　最后，農民若失房，居住問題如何解決？目前，廈門還未發現農村房屋抵押融資壞賬的先例，不過隨著業務數量的增加，如果出現壞賬的情況，農民的居住問題如何解決？這是農房抵押貸款的最現實問題。

　　眾所周知，一戶農民只能擁有一處宅基地，如果農戶失去農房，將流離失所。由此，《辦法》特別點明，抵押人須清楚抵押貸款逾期違約的可能后果，并書面承諾設定的抵押的房屋在依法償債后有適當的居住場所且不再申請宅基地。但是，要想根本解決這個問題，農房抵押融資工作亟待同步推進配套制度，建立健全農村住房保障制度，妥善安置抵押失房農民。